住宅を残しつつ民事再生をしたい場合のチェック・ポイント

民事再生(小規模個人再生、給与所得者再生)は個人が持ち家を残したまま大幅に債務を減らすことができる手続きとして重宝されています。この手続きは、住宅資金特別条項付民事再生と呼ばれています。つまり、住宅ローンを払いつつ、それ以外の債務を大幅に減額していく手続きが民事再生法に定められており、それを利用することで持ち家を残したまま債務を減らして3年~5年で返済していくということができます。しかし、どのような場合でもできるわけではなく、注意しないといけない点も多くあります。そこで、今日は、民事再生(住宅を残す場合)について、可能かどうかを考えるうえで重要な点をお話しします。

なお、一般的な話であり、問題になりうる点すべてが網羅されているとは限りません。

1、減額後の債務を返済していくことができるか?

民事再生は、債務を、標準的な場合で5分の1に減らすことができる画期的な手続きです。しかし、大幅な減額ができるとはいえ、支払っていく必要がある手続きです。それゆえ、家計に照らして、3年ないし5年での分割弁済が可能かどうか、検討が必要です。

ここで、再生債務者が自力で返済していくことが求められるため、援助に頼る再生計画案は認められない恐れが高いです。ただ、夫婦で収入を合算して考えることは、配偶者の協力を得られる場合には、問題がないと考えられています。一方、親子の場合はケースによるでしょう。

3年ないし5年かけて支払っていくわけなので、収入は安定して、継続的である必要があります。例えば、一時的に収入が多くても、3か月で終了することが確実なアルバイトであるような場合には、認められない恐れもあります。一方、アルバイトやパートでも長期にわたり勤務を継続できる可能性が高い場合には、正社員でなくても、問題はないと考えられます。

なお、給与所得者再生の場合は、過去2年間の収入の変動が大きくないことも求められます(目安は変動が2割程度以内だと問題ないと言われています)。小規模個人再生の場合は、変動自体を問題とする条文はありません。

なお、小規模個人再生、給与所得者再生いずれの場合にも、債務総額が5000万円を超えてはいけない、という基準がありますが、住宅ローンの額はここに含まれないので、この点が問題となるケースは多くはありません。

2、後順位抵当権がないか?

土地や建物に後順位抵当権がついていると、住宅資金特別条項を使うことはできません。つまり、住宅ローンが残っている場合、住宅ローンの抵当権が土地や建物についている(住宅がローンの担保になっている)はずですが、それ以外に、後から、一般の借り入れをするために住宅に抵当権を設定している場合があります。これを後順位抵当権と言いますが、住宅にこのような抵当権が設定されていると、住宅資金特別条項を用いた再生は行うことができません。

これに関して、他の不動産と共同担保になっている場合は、その共同担保の目的である別の不動産に後順位抵当権が設定されている場合も同様に住宅資金特別条項を用いた再生はできなくなってしまうので、注意が必要です。

また、いわゆるペア・ローンの場合、夫婦それぞれが別々に住宅ローンを組み、互いの共有持ち分に互いに2番抵当権を付けていることが多いため、後順位抵当権があるとして手続きが認められないのではないか、が問題となります。もっとも、これについては、東京地裁では、夫婦双方が申し立てることで認める、という扱いが一般的であり、さらに、一方は住宅ローン以外の債務がほとんどない場合には、片方だけの申し立てでも認めるという運用がされているようです。

3、住宅ローンとされている債権の性質に問題はないか?

本来は民事再生をする際にはすべての債権者を平等に扱う必要があるところ、住宅ローンの支払いを止めると住宅を残せなくなってしまうため、住宅ローンについてだけ特別に支払い継続を認めてもらう仕組みが住宅資金特別条項です。そうすると、住宅ローンとされているものが本当に民事再生法上の住宅資金特別条項であるかの確認が必要です。

つまり、

  • 住宅ローンといいつつ、一部を別の債務の返済に充てていたり、まったく異なる目的に使っている場合には、認められなくなる恐れがあります。
  • この関係で問題になりうるのが、諸費用ローンの場合です。これは、住宅ローンの一部が諸費用のために使われているという場合もありますが、別途、比較的少額のローンがあり、諸費用のために使われているという場合もあります。この、別のローンについても抵当権が設定されている場合、住宅資金貸付債権ではないとされると後順位抵当権がついていることになってしまい、住宅資金特別条項を残した再生ができないことになってしまいます。そこで、諸費用ローンが住宅資金貸付債権(住宅ローン)に当たるかが問題となります。実務的な扱いとしては、司法書士の費用や売買手数料など住宅取得に関係があることに使われていること、住宅ローンと比べて比較的少額であること、住宅ローン本体と利率が近いこと、などいくつかの要素から総合的に判断して、住宅資金貸付債権として扱い住宅資金特別条項による再生手続きを認めていることが多くあります。このような場合、諸費用ローンの使い道を説明できることが望ましく、当時の契約書などを疎明資料として提出を求められることが多いです。

4、住宅ローンの滞納がないか?

住宅ローンの滞納がある場合、原則として、申立てまでに滞納を解消する必要があります。もっとも、これは絶対的な要件ではありません。

5、住宅に固定資産税の差し押さえがついていないか?

住宅に固定資産税の滞納により差押えがついていると、解消しない限り開始決定が出ない恐れがあります。

6、清算価値の問題

一般に債務を5分の1まで減らせると言われています。しかし、清算価値を下回ることはできません。清算価値というのは、簡単に言うと、もし破産手続きをとった場合に換価して債権者に配当することができる財産、ということができます。もっと簡単に言うなら、債務者の方が持っている財産の価値といえるでしょう。

つまり、持っている資産の額より少ないところまで債務を減らすことができないということです。例えば、資産としては200万円の査定額の自動車のみがある場合、500万円の債務は100万円まで減らすことは認められません。200万円の資産を持っているのであれば、債務を減らすとしても200万円未満に減らすことはできないのです。これを清算価値保障の原則と言います。言い換えると、債権者から見て、破産より不利な条件で認められてしまうことがないようになっています。

破産の場合の自由財産になるものを除いては、清算価値の計算に参入しなくてはなりません。

  • 預貯金(20万円以上の場合)
  • 現金(99万円以上の場合)
  • 自動車(20万円以上の価値がある場合)
  • 住宅(ローンの残額は差し引く)
  • 保険の解約返戻金(合計で20万円以上の場合)
  • 退職金の8分の1(退職の予定が具体化している場合は4分の1)
  • 相続財産(未分割の場合法定相続分で計算)

など様々なものが清算価値の計算対象となります。

この中で問題になりやすいのは、住宅の価値です。もし、ローンの方が大きい場合は清算価値はゼロですから良いのですが、例えば、住宅の価値は3000万円、残ローン額は2500万円の場合、500万円が清算価値に算入されます。住宅ローンの大部分を返済している場合には民事再生が使いづらいのは、住宅の清算価値が大きくなることが多いからです。査定と取ってみると意外と高くて慌ててしまうケースもあるので、再生を思い立ったら、まずは不動産業者に無料査定をお願いすると良いと思います。業者によりばらつきが大きいので、複数の査定をとると良いでしょう。

また、退職金も金額が大きい場合には、大きな影響があると言えるでしょう。

ただ、原則は8分の1での計算なので、問題になるケースがそれほど多くないです。

さらに、相続財産は、未分割の場合、法定相続分に相当する部分を所有しているとして計算します。例えば、実家の土地の価値が1000万円であり、所有者である父が死亡したケースを考えます。もし、再生債務者の法定相続分が4分の1だとすると、上記土地についても、いずれにせよ、複数の資産がある場合、合計するので、個々には小さな問題に見えても結果として清算価値基準になる場合もあります。

なお、直前の偏波弁済などがあると、その分を清算価値に組み入れるように求められる場合があります。

7、過半数の債権者の異議が出ないか?

小規模個人再生の場合は、債権者の半数以上または債権額の過半数の債権者から異議が出れば、再生計画案は不認可で終わってしまいます。異議を出す債権者は少数ですが、一部ではあり得るので、例えば、特定の債権者が債権額で過半数の場合等には注意が必要です。

なお、給与所得者再生には異議の制度はありませんが、給与所得者再生は自営業者は使えない上に、認められても返済額の決定において可処分所得基準も満たす必要があるため収入が多く扶養家族が少ない場合には返済額が多くなりがちです。

8、その他

自らの居住用住宅である必要があるが単身赴任の場合は基本的に認められる一方、投資用住宅の場合は認められない、住宅兼店舗の場合には住宅部分が床面積で2分の1以上でなくてはならない、など、他にも案件によっては注意しなくてはならない点があります。個別の案件ごとに支障となる事項がないか、あるとすれば解消するにはどうすれば良いか、を検討する必要があります。

9、まとめ

民事再生は複雑な手続きです。特に、住宅がある場合は、より複雑で、注意しないといけない点が多くあります。法律の専門家のサポートが重要になってくるので、まずは弁護士にご相談ください。弁護士が代理人になれば、申立書の作成、債権認否、再生計画案の提出など専門的な作業はすべて弁護士が行い、ご依頼者様には確認を頂く、という形で進めていくことになります。もちろん、様々な資料を集めて頂く必要はありますが、どのような資料が必要かについても弁護士からアドバイスを受けながら進めていくことができます。

民事再生を考えておられる方や、迷っておられる方は、まずは弁護士にご相談ください。

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